"monde HLM" : la contribution sur les revenus locatifs dans le texte

En complement à l'article précédent, je livre pour les plus motivés, le texte in extenso de l'exposé des motifs de l'article de loi de finances pour 2011 qui supprime l'exonération de CRL !

Le présent article vise à mettre en place un dispositif de péréquation annuelle entre les organismes de logement social pour le développement de la construction neuve. Il s’agirait de mutualiser le produit de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) auxquels seraient désormais assujettis les organismes d’habitation à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte (SEM) de construction, du fait de la suppression de l’exonération dont ils bénéficient actuellement. Le produit de cette contribution, d’au moins 340 M€ par an, permettrait la délivrance d’aides à la construction de logements locatifs sociaux et à la rénovation urbaine.

Cette mutualisation s’inscrirait dans un contexte de santé financière globale du secteur HLM plutôt satisfaisante : l’autofinancement du secteur HLM représente plus de 2 Md€, soit plus de 12,5 % des loyers perçus, cette bonne santé financière s’expliquant par d’importants progrès dans la gestion, dans la remise à niveau des loyers facilitée par l’effet solvabilisateur des aides au logement, et par le redressement d’organismes ayant bénéficié de mesures leur permettant de retrouver une situation financière saine. La masse financière mutualisée – de l’ordre de 2 % des loyers perçus – ne serait ainsi pas de nature à fragiliser l’autofinancement moyen des organismes de logement social, qui conserveraient les moyens de maintenir et de renforcer la qualité d’entretien et de gestion de leur patrimoine.

La contribution versée par les organismes de logement social et les SEM de construction serait ainsi affectée à la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) dans un fonds ad hoc qui contribuerait à la politique du logement en matière de développement de l’offre de logement locatif social et de rénovation urbaine.

Ce mécanisme permettrait ainsi une redistribution au profit des organismes qui développent leur parc dans les zones tendues et dans les zones de rénovation urbaine. Ainsi, les organismes qui ne construisent pas et qui vivent de la « rente » tirée des loyers d’un patrimoine amorti seraient les plus affectés, alors que les organismes qui s’engagent davantage dans la construction de logements sociaux, là où ils sont nécessaires, seraient confortés par cette mesure.

Ce système de péréquation ne conduirait en aucune façon à restreindre le volume des aides à la pierre, mais au contraire permettrait un maintien de leur niveau dans un contexte de maîtrise de la plupart des autres dépenses publiques. Ce mécanisme a pour ambition de soutenir plus fortement le financement de nouveaux logements dans les zones les plus tendues, de développer en particulier l’offre de logements très sociaux, et d’accélérer la mise en œuvre du programme de rénovation urbaine, objectifs qui sont une priorité du Gouvernement, comme en témoigne l’ensemble des dispositifs fiscaux consacrés à ce secteur – TVA à taux réduit, exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, aide de taux, exonération d’impôt sur les sociétés.

Le présent article prévoit également que les loyers tirés de logements attribués à des personnes reconnues comme prioritaires par les commissions pour le droit au logement opposable DALO seraient exonérés de la CRL au cours des cinq premières années de location, cette exonération venant en contrepartie à la participation des bailleurs à l’effort correspondant. En outre, les loyers perçus auprès de bénéficiaires des allocations et aides personnalisées au logement ne seraient retenus que pour 90 % de leur montant.

Le présent article vise enfin à limiter l’évolution des loyers des logements du parc social ainsi que des redevances pratiquées dans les logements-foyers à l'indice de référence des loyers (IRL), afin d’éviter que les organismes qui seraient dorénavant soumis à la CRL ne la compensent par une augmentation des loyers. En effet, les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent actuellement augmenter leur loyer de 10 % par semestre, dans la limite des plafonds fixés par les conventions. Ce régime pouvait se justifier quand les loyers étaient très bas ou bien en période d’inflation importante. Or, l’inflation est contenue depuis plus de 15 ans. Il est donc proposé d’expérimenter sur la période 2011-2013 un plafonnement de l’évolution des loyers à l’IRL, comme cela s’applique d’ailleurs dès à présent pour les entreprises publiques locales et les associations, y compris pour leur parc conventionné